En 2023, les taux d’emprunt immobilier ont franchi la barre des 4 %. Ce seuil, qui n’avait plus été atteint depuis plus d’une décennie, a bouleversé les équilibres : la demande, pourtant bien présente dans de nombreuses grandes villes, a dû composer avec un contexte moins favorable. Certains investisseurs institutionnels se sont mis en retrait, hésitant à poursuivre leurs acquisitions. De leur côté, les promoteurs ont gelé ou repoussé de nouveaux projets, freinant encore davantage l’offre de logements neufs.
Loin de l’idée d’un marché homogène, l’immobilier français se fragmente nettement. Les décisions des banques centrales ont eu des effets contrastés : la chute des prix n’est pas généralisée. Résidentiel et commercial suivent désormais des routes divergentes, dessinant un paysage où chaque segment avance à son propre rythme, et parfois à contretemps.
Où va le marché immobilier ? Les grandes dynamiques de 2024 à 2027
Le secteur immobilier en France traverse une phase de transformation profonde. Les dernières données des notaires, présentées dans la note conjoncture immobilière, sont sans appel : les transactions immobilières ont reculé depuis la fin 2022. L’évolution des prix logements varie d’une région à l’autre ; Paris et Bordeaux enregistrent des baisses marquées, tandis que Lyon continue d’afficher une certaine résistance. Les indices prix immobilier révèlent l’ampleur des disparités, chaque territoire imposant ses propres règles du jeu.
L’influence de la banque centrale européenne (BCE) se fait sentir partout. En rendant le crédit plus cher, la BCE a réduit la capacité d’achat et freiné l’élan du marché. Dans les villes moyennes, les prix stagnent ou commencent à fléchir. Pourtant, la pression démographique maintient la demande dans plusieurs zones d’emploi attractives. Résultat : les écarts de prix s’accroissent comme jamais auparavant.
Changements structurels et attentes pour 2027
Voici les évolutions qui s’installent progressivement et redessinent le marché immobilier :
- Évolution prix logements : la tendance à la baisse se poursuit dans de grandes agglomérations, alors que d’autres territoires, moins tendus, connaissent des ajustements limités.
- Tendances marché immobilier : entre les impératifs énergétiques et le manque de logements neufs, promoteurs et investisseurs doivent repenser leurs stratégies en profondeur.
- Transactions immobilières : les volumes restent bas, freinés par des exigences accrues sur les crédits et une prudence généralisée chez les ménages.
D’après la note conjoncture immobilière, un rebond pourrait se dessiner dès 2026, sous réserve d’un assouplissement de la politique de crédit par la BCE. Jusque-là, seuls les acquéreurs les plus solides réussiront à concrétiser leurs projets, et les écarts entre territoires risquent de se creuser davantage encore.
Quels facteurs vont influencer les prix, les taux et les volumes de transactions ?
La trajectoire des taux directeurs décidée par la Banque centrale européenne pèsera lourd dans l’évolution du marché immobilier français. Depuis deux ans, la hausse des taux d’intérêt a rendu l’accès au crédit immobilier plus compliqué, ce qui a naturellement freiné la demande. Si la politique monétaire s’oriente à la baisse, de nouveaux acheteurs pourraient revenir, attirés par des prêts à taux plus attractifs et des conditions d’accès au crédit plus souples.
Le dynamisme du volume des transactions dépend directement de la capacité des ménages à emprunter. À chaque augmentation des taux d’intérêt crédits immobiliers, le nombre de dossiers acceptés par les banques diminue. Depuis 2023, les notaires constatent une baisse nette des ventes : la prudence domine, et chaque relèvement supplémentaire éloigne encore un peu plus les candidats à l’achat.
Les dispositifs publics, comme le prêt à taux zéro (PTZ), continuent d’avoir un impact fort, notamment pour ceux qui envisagent d’acheter en dehors des grandes agglomérations. Toute modification ou suppression de ces aides bouleverse la donne : selon les mesures en vigueur, certains ménages accélèrent leur projet, d’autres préfèrent attendre ou redéfinir leur plan d’achat.
Ce contexte influe directement sur les prix de vente. À Paris ou Lyon, le prix au mètre carré reste élevé, mais Bordeaux subit une correction plus rapide. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages diminue. Les transactions logements n’arrivent plus à suivre le rythme soutenu des années passées. L’avenir du marché dépendra avant tout de l’évolution des taux immobiliers et des choix politiques autour de l’accession à la propriété et de la rénovation du parc existant.
Immobilier résidentiel et commercial en 2027 : à quoi s’attendre concrètement pour les acheteurs et investisseurs
En 2027, le marché immobilier résidentiel présentera toujours de fortes disparités locales. À Paris, Lyon ou Bordeaux, fini les hausses spectaculaires : les prix logements se stabilisent, marquant la fin d’un long cycle de progression. Depuis 2023, les transactions immobilières s’inscrivent dans une dynamique ralentie. Les acquéreurs prennent leur temps, multiplient les négociations. Les vendeurs, face à cette nouvelle réalité, sont contraints de réviser à la baisse leurs ambitions. Le rôle de la Banque centrale européenne reste déterminant : une variation des taux suffit souvent à modifier l’équilibre des forces.
Le marché immobilier commercial connaît une transformation profonde. Les investisseurs institutionnels revoient leurs positions : la hausse des taux et la mutation du commerce traditionnel impactent directement la valeur des actifs. Les emplacements premium conservent leur attrait, contrairement aux surfaces secondaires qui voient leur valorisation baisser, conséquence de nouveaux usages et de critères d’achat plus sélectifs.
L’investissement locatif maintient son attractivité dans les secteurs les plus tendus, porté par la pénurie de logements et le besoin de placements stables. Mais la rentabilité locative s’apprécie désormais à l’aune des nouvelles réglementations, tout particulièrement en ce qui concerne la performance énergétique. Les investisseurs les plus avisés privilégient la qualité de l’emplacement et la solidité de la gestion, s’appuyant sur des indices prix fiables et une analyse fine de chaque micromarché plutôt que sur l’espoir d’une hausse des valeurs automatique.
En 2027, l’immobilier ne sera pas un long fleuve tranquille. Le marché exigera de l’attention, de la réactivité et une solide capacité à anticiper les changements. Ceux qui accepteront de revoir leurs stratégies et de s’adapter sortiront leur épingle du jeu, parfois là où on ne les attendait pas.
